Das KfW Darlehen
Auf was zielt das KfW Programm 124 ab?
Seit bald 70 Jahren ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau dahingehend aktiv, die Anschaffungen von Wohnraum durch lukrative Darlehensvergaben zu unterstützen. Dafür wurden stets neue Programme entwickelt und dem Markt bereitgestellt. Das Programm 124 ist ein Förderprogramm, welches sich durch eine breite Streuung besonderer Vergünstigungen für die Schaffung von Wohneigentum aufstellt. Ausgerichtet ist das Programm auf all die Personen, die sich eine selbst genutzte Immobilie anschaffen wollen - ganz gleich, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt. Zudem sind die Darlehenskonditionen nicht daran gebunden, ob bestimmte Standards bei der Energieeffizienz des Wunschobjektes gehalten werden oder nicht. Ein ganz gravierender Vorteil für 'Fans' auch älterer Objekte, die einen eigenen Charme versprühen, aber sich bei Energieeffizienz erfahrungsgemäß schwer tun.
Programm auf Neubauten und Bestandsimmobilien ausgerichtet
Doch das Programm 124 der KfW ist nicht nur auf Bestandsimmobilien ausgerichtet. Auch der Neubau und damit die Unterstützung der Baukonjunktur findet Berücksichtigung. Und dabei ist nur eine Grundvoraussetzung zu erfüllen: Der bezogene Wohnraum muss selbst genutzt und bezogen werden. Kapitalanlagen - vermieteter Wohnraum - wird nicht kreditiert. Doch was an Aufwendungen für die Schaffung von selbst genutztem Wohnraum lassen sich über die KfW fördern?
Dazu gehören:- Sämtliche Kosten, die für Sie bei der Anschaffung eines Baugrundstückes für Ihre Traumimmobilien anfallen.- Die vielschichtigen Kosten, die mit dem Bau des Objektes verbunden sind, inklusive der sogenannten Baunebenkosten.- Die vollständige Gestaltung der eigenen Außenanlagen des Objektes: Garten, Carport, Park- oder Einstellplatz, Garage.- Kosten, die beim Kauf einer Bestandsimmobilie anfallen, worunter der Kaufpreis der Immobilie, aber auch die Notargebühren oder die anfallenden Renovierungs- sowie Instandhaltungskosten fallen.- Müssen beim Immobilienerwerb auch Genossenschaftsanteile gekauft werden, sind auch die über die KfW finanzierbar.
Die Selbstnutzung ist bei dem Programm der KfW nicht zwingend vorgeschrieben.
Doch was bedeutet 'Selbstnutzung' im Zusammenhang mit dem KfW Programm genau?
Müssen Sie selbst diese angeschaffte Immobilie auf jeden Fall bewohnen, wie es die Selbstnutzung impliziert? Nein, das ist beim Programm 124 der KfW nicht zwingend vorgeschrieben. Die Richtlinien zur Förderung der Schaffung von Wohneigentum über die KfW sehen sich auch dann als erfüllt an, wenn eine kostenlose Überlassung an Angehörige vorgenommen wird. Das heißt, Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr können sich auch dann an die KfW wenden, wenn die Wohnung oder das Haus von der Lebenspartnerin, dem Lebenspartner, direkte Blutverwandte (Kinder, Enkel oder Urenkel) sowie Geschwisterkinder oder auch von Pflegekindern genutzt werden soll. Förderungsvoraussetzungen erlöschen auch dann nicht, wenn eine Lebenspartnerschaft zum Beispiel durch Ehescheidung aufgelöst wird.
Projekte, die nicht von dem KfW Programm gefördert werden
Doch welche Objekte kommen dann nicht in den Genuss der Förderungsrichtlinien der KfW nach Programm 124? Auch das ist recht einfach zusammenzufassen: Mietwohnungen, Ferienhäuser, Ferienwohnungen oder andere gewerbliche Objekte werden von diesem Programm nicht aufgefangen. Doch dafür hat die KfW andere Programme im Angebot, die sich ganz gezielt an die Schaffung gewerblich genutzter Immobilien wenden. Auch wenn der Kauf des Baugrundstückes, auf dem Ihre Traumimmobilie entstehen soll, länger als sechs Monate zurückliegt, kommen keine Finanzierungsmodelle der KfW zum Tragen. Gleiches greift dann, wenn das Darlehen der KfW eine Umschuldung, die Option der sogenannten Anschlussfinanzierung oder als Quereinstieg in laufende Finanzierungsmodelle realisiert werden soll. Zwischenfinanzierungsablösungen sind jedoch mit der KfW-Option umsetzbar. Darlehen der KfW müssen die Baumaßnahme, die Sie durchführen wollen, am besten von der Stunde 0 an flankieren.
Darlehen der KfW - wo liegen die Vorteile?
Tilgungsfreiheit
Die Vorteile der Wohnungsschaffungsprogramme der KfW liegen auch dem Nichtfachmann sehr schnell offenkundig auf der Hand. Da fällt zuerst die Kombinationsmöglichkeit aus KfW Programm und frei gesuchter Darlehen - zum Beispiel über die Hausbank - ins Auge. Dabei stehen die Anlaufjahre via Darlehen der KfW für ihre Tilgungsfreiheit. Wer neue Wohnräumlichkeiten bezieht, wird sich in der Regel auch neues Mobiliar anschaffen müssen. Entfällt die Tilgung in den Anfangsjahren, entsteht dadurch ein höherer Budgetrahmen, der von Ihnen als Käufer oder Bauherr frei genutzt werden kann - zum Beispiel für die Ausgestaltung der Räume oder die Anschaffung eines notwendigen Zweitwagens, wenn es Sie aufs Land zieht.
Fester Zinssatz
Einen weiteren Vorteil stellen die feststehenden Zinssätze dar, die ohne sogenannte Risikobeaufschlagung aufgestellt sind. Das ist ein enormes Plus zum Beispiel für Selbstständige oder Freelancer, die sich über die KfW Wohnraum schaffen wollen. Für diese Gruppe greifen in der Regel die Risikoaufschläge auf den anfallenden Zinssatz, da Selbstständige nicht wie Angestellte über ein hohes Maß an Einkommenssicherheit verfügen.
Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung
Für diese Gruppe rechnet sich auch der nächste gravierende Vorteil der Darlehen über die KfW: Der Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kommt dann zum Tragen, wenn der Kredit vor dem eigentlichen Ablauf der Festschreibung abbezahlt werden soll. Das kann durch eine unerwartete Erbschaft der Fall sein oder zum Beispiel dadurch, dass einige Geschäftsjahre bei Selbstständigen in Serie extrem gut verlaufen und hohe Gewinne nach Steuern generiert werden. Zahlen Sie Ihren Kredit bei der Hausbank auf einen Schlag zurück, entfallen der Bank kalkulierte Zinsen und die Vorfälligkeitsentschädigung 'schlägt zu', um den Verlust gering zu halten. Nicht so beim KfW Darlehen.
Energieeffizienz
Wie bereits eingangs erwähnt, sind die Kredite aus dem Programmpaket der KfW nicht daran gebunden, dass bestimmte Energieeffizienz beim Bau oder Kauf eines Objektes gehalten werden muss oder dass es Sanierungsauflagen gibt. Wer über die KfW Darlehen finanziert, ist bei seinem Wunschobjekt - auch wenn es eine Altbauwohnung oder ein Fachwerkhaus ist - vollkommen frei. Ein absolut gravierender Vorteil ergibt sich für die Käufer, die entweder eine günstige Immobilie erwerben wollen oder auch basierend auf dem Kauf eine Bestandsimmobilien nur ein geringes Maß an Zusatzkapital benötigen. 50.000 Euro zum Beispiel sind so einfach zu finanzieren, ohne dass es ein freies Zusatzdarlehen geben muss.
Das Darlehen der KfW hat Vor- und Nachteile.
Aber wo liegen die Nachteile beim KfW Darlehen und sind es spürbare Nachteile?
Kein Quereinstieg möglich
Der größte Nachteil der KfW Kredite ist, dass sie nicht quereinsteigend nutzbar sind. Das heißt, dise müssen Ihre komplette Laufzeit der Maßnahme flankieren. Das lässt sich auf eine sehr kurze Faustformel runterbrechen: Entweder Sie nutzen das KfW Darlehen ab der Stunde 0 Ihre Bauvorhabens oder gar nicht.
Aktuelle Zinslage
Ein weiterer Nachteil der KfW Darlehen ist die aktuelle Marktsituation bei den Zinsen. Die freien Baudarlehen liegen so exorbitant niedrig vom Kurs der Zinsen, dass die Kreditierung durch die KfW keine so massiv spürbaren Vorteile mehr bietet und bieten kann. Wenn Sie Bestkurse bereits über Ihre Hausbank erhalten, ist es fraglich, ob sich die Hinzunahme der Finanzmittel über die KfW sich am Ende des Tages sich rechnet - abgesehen von der Tilgungsfreiheit, die Ihnen ein Mehr an Budget für Anschaffungen sichert.
Zeitliche Analogie
Zudem müssen Sie darauf achten, dass die Kreditgestaltung zeitlich analog aufgestellt ist, wenn Sie mit der KfW und einem freien Anbieter von Baudarlehen zusammen operieren wollen. Warum ist das der Fall? Kommt es durch Sie zu einem Umschuldungsbedarf, wäre in dem Moment, da die Laufzeiten gewaltig differieren, die Suche nach einem neuen Darlehensgeber recht schwer und das muss nicht sein.
Unter dem Strich und nach Abwägung der Vor- und Nachteile muss man festhalten, dass sich ein KfW Darlehen in den meisten Fällen nicht nur absolut rechnet, sondern auch Sinn macht. Gerade dann, wenn Erbschaften nicht ausgeschlossen sind, die eine Vorfälligkeitsentschädigung motivieren würden oder wenn massiver Neuanschaffungsbedarf beim Mobiliar besteht.
